В последните години се наблюдава сериозно увеличаване на жилищното застрояване и значителен ръст на финансирането на покупка на недвижим имот чрез ипотека, без значение дали е налице инвестиционна покупка или за собствено ползване. Ипотеката е форма на обезпечение и с нея се гарантира изпълнението на задължението на длъжника да плати дълга.
В практиката ипотеката се налага като едно от най-разпространените средства за обезпечаване на задължения. Тя се използва най-често при банкови кредити, но може да бъде учредена и в полза на частни лица и предприятия във връзка с обезпечаване на различни граждански и търговски сделки.
Въпреки че понятието е широко познато, изясняването на някои правни положения относно ипотеката може да осигурят спокойствие и яснота у бъдещия ипотекарен длъжник или купувач на ипотекиран имот и да спестят средства и усилия.
Какво представлява ипотеката и как се учредява?
Ипотеката е тежест върху недвижим имот. Тя служи като обезпечение на парично задължение. Чрез нея недвижим имот се предоставя като гаранция, че задължението ще бъде изпълнено. Ако длъжникът не плати дълга си, кредиторът има право да се удовлетвори от стойността на ипотекирания имот чрез принудителна продажба.
- Ипотеката следва имота, върху който е учредена
Това означава, че ако имотът бъде прехвърлен на друго лице, ипотеката остава и новият собственик го придобива обременен с тази тежест. Тя дава предимство на кредитора по ипотеката да се удовлетвори от стойността на имота при неизпълнение от страна на длъжника.
- В българското право съществуват два вида ипотеки:
– договорна ипотека, която се учредява по съгласие между страните, и
– законна ипотека, която възниква по силата на закона в изрично предвидени случаи, например в полза на продавач на имот за неплатената част от цената.
- Договорната ипотека се учредява с нотариален акт
Договорната ипотека се учредява по съгласие на кредитора и собственика на вещта, служеща като обезпечение, но поражда действие от нейното вписване в имотния регистър. От това следва, че за да породи действие е необходимо не само да бъде спазена нотариалната форма на договора за ипотека, но и вписване на ипотеката в книгите за вписване.
Нотариалният акт трябва да съдържа ясно посочване на страните, обезпеченото вземане и недвижимия имот. За да възникне ипотечното право обаче, актът трябва да бъде вписан в Имотния регистър. От този момент ипотеката става противопоставима на трети лица и определя реда на кредиторите, ако върху имота има повече от една ипотека. Първа по ред ипотека дава най-сигурно обезпечение, доколкото дългът отговаря на стойността на имота.
Ипотека за чужд дълг
Не е необходимо собственикът на имота да бъде длъжник по задължението. Законът допуска един имот да бъде ипотекиран за обезпечаване на чужд дълг.Собственикът на имота се нарича ипотекарен длъжник. Той не дължи сумата лично, но се съгласява неговият имот да служи като обезпечение на задължението на друго лице.Подобни ситуации се срещат често в практиката. Например, родители могат да ипотекират свой имот, за да обезпечат кредит на детето си, или едно търговско дружество може да обезпечи задължение на друго дружество.
Ако главният длъжник не изпълни задължението си, кредиторът има право да насочи изпълнението към ипотекирания имот. Ипотекарният длъжник разполага с процесуалните права на длъжник и може да противопостави на кредитора всички възражения, които би могъл да направи и главният длъжник – например че задължението е погасено или че е изтекла давност. Ипотекарният длъжник отговаря за чуждия дълг само с ипотекирания имот; други негови имоти и активи не могат да бъдат предмет на публична продан за този дълг.
В случай че ипотекарният длъжник плати дълга или загуби имота си при публична продан, законът му дава право да търси от главния длъжник всичко, което е платил вместо него.
Ипотека за бъдещо вземане
Ипотека може да се учреди за задължение, което към момента на договора още не е възникнало. Съдебната практика приема, че законът дава възможност да се учреди ипотека за бъдещо вземане – такава ипотека не е нищожна, а е учредена под отлагателно условие – ако се сбъдне то, т.е. ако вземането възникне.
Макар да липсва изрична разпоредба, с която да се предвижда сключването на договорна ипотека под посоченото отлагателно условие, законът не изключва тази възможност, като в разпоредбата на чл. 153 ЗЗД предвижда удовлетворяване на ипотекарни кредитори от стойността на една вещ, върху която са били учредени няколко ипотеки, макар и обезпеченото вземане да не е било възникнало при учредяването им. Следователно, законът приема за валиден договор за ипотека, сключен преди обезпеченото вземане да е възникнало, стига да са налице останалите императивни изисквания за валидността на ипотечния договор. В този смисъл решение № 73 от 07.03.2000 г. по гр. д. № 1157/1999 г. на ВКС.
Законът определя, че учредяването на ипотека е недействително, ако било в ипотечния договор (нотариалния акт за ипотека), било в молбата за учредяване на законна ипотека или в акта, въз основа на който се подава тя, съществува неизвестност за: (i) личността на кредитора, на собственика или на длъжника, (ii) за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или (iii) за размера на сумата, за която се учредява ипотеката.
Съответно бъдещото вземане трябва да бъде ясно индивидуализирано, да се посочат страните по бъдещото правоотношение, основанието на вземането, както и обезпеченото вземане следва да е определено по размер или да е определяемо.
Ипотеката произвежда действие от момента, в който съответното вземане възникне. Съдебната практика приема, че ипотечният договор може да бъде сключен преди, едновременно или след договора, от който произтича задължението. Съответно е възможно да се обезпечи чрез ипотека вече възникнало вземане.
Ипотека върху право на строеж и върху бъдеща сграда
Предмет на ипотеката може да бъде реално обособен имот – земя, сграда, отделен самостоятелен обект или идеална част от него, включително ограничено вещно право, например право на строеж, стига имотът или вещното право да са отчуждаеми и да принадлежат на ипотекарния длъжник, тъй като в противен случай, при публичната продан, кредиторът няма да може да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот. Поради същата причина не могат да бъдат ипотекирани имоти-публична собственост, вещно право на ползване или несамостоятелни ограничени вещни права (напр. сервитути).
Следователно, ипотека може да бъде учредена не само върху земя или върху вече построена сграда, но и върху право на строеж. Правото на строеж може да се ипотекира с неговото учредяване, както и по-късно, като ипотеката обхваща не само имота в състоянието, в което се намира при учредяването й, но се разпростира и върху всички последващи подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота. Така, когато се ипотекира право на строеж, ипотеката се разпростира и върху сградата, която ще бъде построена въз основа на това право. Това се случва в момента, в който сградата достигне етап „груб строеж“.
Когато се ипотекира земя, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора за ипотека е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения, съгласно одобрен инвестиционен проект. Това е бъдещата сграда, ведно с разположени в нея самостоятелни обекти – жилища, офиси, гаражи и други. В тази хипотеза ипотечното право ще възникне към момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си, чрез насочване на принудително изпълнение върху застроеното, а ипотеката ще произведе действие след създаването на вещта и при условие, че към този момент правото на собственост върху същата принадлежи на лицето, учредило ипотеката. Според съдебната практика се касае за договор с модалитет (сключен под условие застрояването на вещта и запазване собствеността върху нея, по силата на приращението, от собственика на терена, учредил договорната ипотека), а за момент на завършване на вещта се приема завършването на грубия строеж, с подписването на акт обр. 14. Това означава, че ако след вписването на ипотеката бъде продаден отделен обект в сградата, новият собственик ще придобие този обект, обременен с тежестта на ипотеката.
Какво се случва при промяна на границите на имота при издаване на заповед по чл. 16 ЗУТ за регулация на имота
Особен случай възниква при процедурата по чл. 16 от Закона за устройство на територията, при която се променят границите на имотите във връзка с изменение на устройствените планове. При тази процедура собствениците предоставят част от имотите си за изграждане на публични мероприятия – улици или инфраструктура, а в замяна получават новообразувани урегулирани поземлени имоти, с намаляване на площта на собствените им имоти до процент, определен в ЗУТ.
Законът изрично предвижда, че ипотеката не се погасява. Тя автоматично преминава върху новообразувания имот, който заменя първоначалния. По този начин се запазва стабилността на обезпечението и се гарантира, че правата на кредитора няма да бъдат засегнати от устройствени промени.
Как се реализират правата на кредитора по ипотеката
Ако длъжникът не изпълни задължението си, ипотекарният кредитор може да пристъпи към принудително изпълнение върху имота като предприеме предвидените от закона процедури. Кредиторът има право да се снабди с изпълнителен лист и да образува изпълнително дело при съдебен изпълнител с цел да реализира вземането си чрез ипотекирания имот. Върху него се налага възбрана, извършва се опис и се определя пазарната му стойност. Производството се реализира пред и чрез ЧСИ.
Ипотечното право ангажира ограничената имуществена отговорност на всеки настоящ собственик на ипотекирания имот. Получената сума при публична продан на имота се разпределя между кредиторите, като ипотекарният кредитор се удовлетворява с предимство пред останалите кредитори. Ако върху имота има повече от една ипотека, редът между кредиторите се определя от датата на вписването им. След окончателното приключване на проданта купувачът придобива имота без ипотечни тежести, тъй като те се погасяват по силата на закона.
Настоящата статия не представлява правен съвет. При нужда от юридически консултации, моля, свържете се с нас.
