Придобиването на имот е свързано с редица правни и фактически действия, които биха гарантирали успешното завършване на процеса и най-вече закупуването на имот без тежести, ипотеки, възбрани и без съдебни спорове за него, както и от безспорен собственик. Когато се закупува имот ново строителство и „на зелено“ следва да се гарантира в допустимите законови рамки и надлежно и срочно завършване на строителството и предаване на обекта.
Предварителни договори за ново строителство
Предварителният договор за ново строителство (апартамент, ателие, гараж, паркомясто) е съществен и необходим, като той определя процеса на развитие на дългосрочните, в повечето случаи, отношенията между купувача и продавача. В договора следва да бъдат ясно описани и уговорени правата и задълженията на всяка от страните, срокове за завършване на сградата и за прехвърляне на собствеността в полза на купувача, цената и начина на плащане, степента на завършеност на сградата, неустойки при забава и неизпълнение и други.
В предварителните договори, когато се продават обекти в процес на изграждане („на зелено“), плащането на цената е разсрочено във времето на две или повече от две вноски, като е препоръчително те да са обвързани с етапите на строителство. Така при достигане на определен строителен етап и издаване на съответния акт (например: на акт образец 14 акт за приемане на конструкцията; на акт образец 15 – констативен акт за установяване годността за приемане на строежа, и други) се предвижда заплащане на част от продажната цена. Това дава гаранции на купувача, че задължението му за плащане е обвързано с развитието и напредването на строежа, както и би било индикация за забава в строителните работи, което може да е обвързано със санкции за инвеститора-продавач. Предварителният договор е документът, който определя тези права и задължения.
Практиката показва, че в повечето случай, когато се купува жилище-ново строителство купувачът заплаща голяма част от цената преди да е станал собственик на имота и преди сградата да е въведена в експлоатация. Това е така, тъй като купувачът е не само купувач, но и възложител. Той купува ново строителство, което не е изградено изцяло и предстои извършване на СМР, за да бъде завършена сградата и да стане годна за обитаване.
Правна сила на предварителния договор
Страните, сключващи предварителен договор следва да знаят, че този договор макар и предварителен има обвързваща правна сила и може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) с предварителния договор страните по сделката уговарят съществени условия за изпълнението на окончателния договор, при което ако някоя от страните откаже сключване на окончателния договор, другата страна има право да предяви иск пред съда за сключването му. В такъв случай окончателният договор се счита сключен в момента, в който решението на съда влезе в сила. Моментът на прехвърляне на собствеността ще е датата на влизане в сила на окончателното съдебно решение. Правото на собственост на имота преминава от продавача към купувача. Следователно, съдебното решение, с което е обявен за окончателен един предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, има значението на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот.
При неизпълнение на условията на предварителния договор от една от страните, изправната страна би имала право или да развали договора с неустойка (задатък, капаро), или да иска обявяването му за окончателен по съдебен ред, както е посочено по-горе. Развалянето и прекратяването на договори е предмет на друго изложение. Моля вижте публикациите в отдел „Статии и новини“.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – страни, предмет, цена, начин на плащане, срок за сключване на окончателен договор. Тези съществени уговорки следва да са определени конкретно или ако ситуацията налага – да бъдат определяеми на база ясни критерии.
Предварителният договор за покупко- продажба на недвижим имот е формална сделка, с оглед изискването на чл. 19, ал. 1 ЗЗД за писмена форма, поради това той трябва да се сключи в писмена форма.
По искане на страните и препоръка от адвокат договорът може да се завери нотариално. За повече информация, моля вижте публикациите в „Статии и новини“.
Заместване на страна по предварителния договор
В случай, че купувачът желае да прехвърли имота, който се е задължил да закупи на трето лице, има два варианта: 1. да прехвърли правата си по предварителния договор, като по този начин „продаде“ имота още преди да е станал негов собственик; или 2. след придобиване на правото на собственост с нотариален акт (който е окончателния договор), да продаде имота като пълноправен собственик при условия, каквито намери за добре.
В първия случай, купувачът по един предварителен договор може прехвърли правата и задълженията си на трето лице, което да посочи и то да встъпи в правата и задълженията на купувача по предварителния договор преди нотариалното прехвърляне. Това заместване на страна по сделката следва да се уговори между страните в договора, а след това да се изготви и подпише тристранно споразумение за заместване на страна. По този начин, продавачът има сигурност, че прехвърля собственост на валидно основание и в изпълнение на задълженията си по договора, а купувачът урежда отношенията си, така че бъдещо неизпълнение на встъпващата страна да не го обвързва.
Законът за задълженията и договете, прави разлика между встъпване на трето лице и заместване. Трето лице може да замести длъжника само с изрично съгласие на кредитора (продавача по предварителния договор). Заместеният длъжник се освобождава от отговорност към кредитора.
Предварителни договори за изградени обекти
При покупка на апартамент във въведена в експлоатация сграда, стандартно схемата на предварителните договори е 10 на 90 – т.е. на предварителен договор купувачът плаща 10 % от цената, а при сключване на нотариален акт останалите 90% (с лични средства или с кредитиране). Рискът за купувача е по-малък от гледна точка надлежно и навременно завършване на сградата; съответно пазарът регулира цената на база рискове и финансиране.
В тези случай, ако са налице всички необходими и изискани от адвоката и нотариуса документи за сделка и ако цената се заплаща с лични средства, то е възможно по преценка да се премине директно към сключване на нотариален акт. Предварителният договор не е задължителен елемент от сделка по придобиване на имот. При банково финансиране на продажната цена или част от нея обаче, предварителният договор е необходим, като кредитиращата банка го изисква като един от документи с оглед отпускане на ипотечен кредит. Снабдяване с документи за имота е задължение на собственика.
Условия по договора
Предварителният договор следва да урежда подробно и изчерпателно правата и задължения на купувача и на продавача, както и да определя срока за сключване на окончателен договор, цената и начина на плащане. Освен това е препоръчително страните да са уговорили и редица други въпроси, като например: за чия сметка са разноските по нотариалния акт за покупко-продажба на имота – нотариални такси, такса вписване, местни данъци (те могат да са за сметка на купувача/продавача или да се разделят между страните); да са налице декларации от страна на продавача, вкл. че е единствен собственик на продавания имот; срок за предаване на владението и подписване на приемо-предавателен протокол за това; при финансиране от банка – срок за представяне на изискани от банката документи с оглед отпускане на кредит, и други.
Защита на продавача
Основното, което продавачът следва да си гарантира е получаване на продажната цена в уговорените срокове. Поради тази причина основно задължение на купувача винаги е заплащане на цената по договора по начина, който страните са уговорили. Препоръчително е цената да бъде получена изцяло до и в деня на нотариалното прехвърляне на собствеността. Ако все пак това не е възможно и/или страните са уговорили друго са налице правни способи за защита на продавача, с оглед гарантиране получаване на продажната цена след като собствеността вече е прехвърлена.
Защита на купувача
Всеки купувач желае да си гарантира чиста собственост и спокойно ползване на новия имот. Етапът по подготовка за сделката е изключително важен за купувача, тъй като той трябва да знае какво придобива. Правният анализ на имота следва да включва: анализ на собствеността, историята на имота, право на строеж (суперфицията) върху земята, вещни тежести (ипотеки, възбрани, вписани искови молби). право на прокарване и сервитути, вкл. заварени права, предишни собственици; наличие или липса на публични задължения на продавача и други. Анализът дава възможност за вземане на информирано решение и преценка на условията по сделката, вкл. в преговорния процес и гарантира
Важно уточнение е, че страните следва да са определили ясно дали и към кой момент ще се прехвалят идеални части от земята, прилежащи към жилището в полза на купувача, и продажната цена включва ли и тяхната стойност.
